Kara umowna zawarta w umowie deweloperskiej umożliwia zabezpieczenie interesu prawnego nabywcy nieruchomości.
Co to jest umowa deweloperska?
Definicję umowy deweloperskiej zawiera art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 1445).
Zgodnie z nią, należy przez nią rozumieć umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia na rzecz nabywcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub przeniesienia go na nabywcę po zakończeniu procesu budowy. W zamian nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Co to jest kara umowna?
Istota kary umownej zawarta jest w przepisach Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym – można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy, a więc właśnie przedmiotowej kary (art. 483).
Kara umowna pełni przede wszystkim funkcję kompensacyjną, zmierzającą do zniwelowania wszystkich negatywnych dla wierzyciela konsekwencji wynikających z naruszenia zobowiązania przez jedną ze stron zawartej umowy.
Trzeba pamiętać, że warunkiem skutecznego wyegzekwowania przez wierzyciela kary umownej jest jej wyraźne zastrzeżenie w zawartej z dłużnikiem umowie.
Dodać należy, iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody.
Konstrukcja prawna kary umownej opiera się na domniemaniu, że nie dotrzymując terminu, dłużnik pozostaje w zwłoce, a tym samym niewykonanie zobowiązania w terminie określonym w umowie wynikło z przyczyn, za które ponosi on pełną odpowiedzialność. Wobec tego wierzyciel nie musi udowadniać, że niedotrzymanie terminu wykonania określonego w umowie przedmiotu zobowiązania jest spowodowane okolicznościami, za które dłużnik odpowiada. Bardzo znacząco ułatwia to dochodzenie roszczenia z tytułu kary umownej przed Sądem.
Kara umowna w umowie deweloperskiej
Czy umowa deweloperska powinna zawierać zapis dotyczący kary umownej?
Jak najbardziej tak! Wymóg taki wynika wprost z ustawy deweloperskiej, która w art. 22 ust. 1 pkt 13 wskazuje, iż umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla jej stron. Tym samym, element taki jest obligatoryjną częścią umowy deweloperskiej. Oczywiście od woli stron zależą szczegółowe uregulowania w tym zakresie, a zwłaszcza określenie z tytułu jakich zdarzeń będzie przysługiwać zapłata kary umownej.
Podkreślić trzeba, że przede wszystkim kara umowna w umowie deweloperskiej powinna zostać zastrzeżona na wypadek:
dopuszczenia się przez dewelopera opóźnienia w przeniesieniu na nabywcę własności jej przedmiotu, a więc opóźnienia w zawarcia finalnego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania,
opóźnienia przez dewelopera oddania lokalu mieszkalnego do odbioru nabywcy. Wyznaczony w umowie tego rodzaju termin ma dla tego ostatniego bardzo duże znaczenie, gdyż wtedy właśnie obejmuje on lokal w posiadanie, a więc może zacząć realizować swoje plany związane np. z wykończeniem mieszkania,
opóźnienie w usunięciu przez dewelopera stwierdzonych wad mieszkania.
Jaka powinna być wysokość kary umownej w umowie deweloperskiej?
Wysokość kary umownej zależy w całości od woli stron, a więc wymaga odpowiedniego zapisu w zawieranej umowie deweloperskiej. Aby w pełni zabezpieczyła ona interesy nabywcy powinna ona zostać określona kwotowo lub najlepiej procentowo w odpowiednim stosunku do ceny mieszkania. Pamiętać przy tym trzeba, że określona w ten sposób kara umowna powinna w pełni rekompensować negatywne skutki ewentualnych opóźnień jakich może dopuścić się deweloper. Tym samym powinny one obejmować pokrycie:
zwiększonych kosztów kredytu,
kosztu wynajmu innego mieszkania z powodu niemożności korzystania z lokalu będącego przedmiotem umowy,
kosztu dłuższego opłacania miejsca postojowego dla samochodu,
kosztów związanych z koniecznością przesunięcia ekipy remontowej na inny termin lub zatrudnienia nowych fachowców.
Oczywiście powyższe wyliczenie obejmuje jedynie podstawowe straty jakie ponieść może nabywca wskutek niezgodnych z umową działań dewelopera. Tymczasem ich katalog może być znacznie szerszy w zależności od indywidualnej sytuacji życiowej. W przypadku, gdy przedmiotem umowy był lokal inwestycyjny, to w sposób oczywisty nabywca traci dochody, jakie miał osiągnąć w okresie czasu jaki składa się na opóźnienie dewelopera. W takim wypadku, wysokość kary umownej powinna również rekompensować takie straty.
W powyższym kontekście trzeba pamiętać, że jeśli w umowie doszło do zastrzeżenia kary umownej, wówczas co do zasady nie jest możliwe dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, które przenosi jej wysokość, chyba że strony dopuściły taką możliwość. Dlatego też bardzo ważne jest, aby zapis uprawniający nabywcę do takiego kroku także znalazł się w umowie deweloperskiej.
Szukasz kancelarii, która pomoże Ci w prawie cywilnym? Skontaktuj się z nami, aby omówić szczegóły sprawy.
